Kupovina stana je pravni posao koji traje mnogo duže od samog potpisivanja ugovora.
Ako je ugovor neprecizan ili nepotpun, posledice se mogu pojaviti tek kasnije, kada pokušate da se uknjižite ili rešite neki spor sa prodavcem.
Kupoprodajni ugovor mora biti sastavljen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika da bi imao pravno dejstvo i mogao da posluži kao osnov za upis vlasništva u katastar.
U praksi se pokazuje da većina problema nastaje zbog sitnih nepreciznosti, a ne zbog velikih propusta.
Zato je važno da znate šta ugovor mora da sadrži i gde je potreban poseban oprez.
Šta kupoprodajni ugovor za stan mora da sadrži
Kupoprodajni ugovor za stan mora da sadrži jasno određene elemente bez kojih pravni posao ne može da se sprovede.
U prvom čitanju ugovora treba da proverite osnovne stavke koje određuju šta kupujete, od koga kupujete i pod kojim uslovima.
Najvažnije stavke su:
- Podaci o kupcu i prodavcu moraju biti potpuni, sa imenom, prezimenom, adresom i brojem ličnog dokumenta.
- Opis nepokretnosti mora sadržati adresu, površinu i katastarske podatke kako bi stan bio jasno određen.
- Cena i način plaćanja moraju biti precizno definisani zajedno sa rokovima isplate.
- Ugovor takođe mora sadržati osnov vlasništva prodavca i podatke o eventualnim teretima ili ograničenjima na stanu.
Ako neka od ovih stavki nije jasno definisana, ugovor može izazvati ozbiljne probleme prilikom prenosa vlasništva ili kasnije prodaje stana.
Tačan opis stana i proverе pre potpisivanja
Stan mora biti identifikovan tako da ne postoji nikakva sumnja šta se kupuje.
Pre potpisivanja ugovora obavezno proverite sledeće:
- Da li su katastarski podaci identični onima iz lista nepokretnosti?
- Da li je prodavac upisan kao vlasnik u katastru?
- Da li postoje hipoteke ili drugi tereti?
Provera u katastru je osnovni korak jer samo upisani vlasnik može preneti pravo svojine.
U praksi se često dešava da kupci potpisuju ugovor za stan koji nije potpuno uknjižen.
Takve situacije nisu retke, posebno kada se radi o starijim objektima ili stanovima koji su menjali vlasnike bez uredne dokumentacije.
Ako vas zanima novogradnja, dodatno proverite da li objekat ima potrebne dozvole i da li postoji mogućnost uredne uknjižbe po završetku gradnje.
Stanovi u izgradnji zahtevaju dodatnu dokumentaciju i oprez jer vlasništvo ne može biti upisano dok objekat ne bude završen.
Cena, način plaćanja i rokovi
Cena stana obično deluje kao najjednostavniji deo ugovora, ali upravo tu nastaje mnogo nesporazuma.
Ugovor mora jasno da definiše koliko iznosi ukupna cena i kako se ona isplaćuje.
Najčešći modeli plaćanja su:
- Jednokratna isplata prilikom overe ugovora, kada se celokupan iznos prenosi na račun prodavca
- Isplata u više rata sa jasno definisanim rokovima, što mora biti precizno navedeno u ugovoru
- Isplata putem stambenog kredita, uz učešće koje banke obično zahtevaju pre odobrenja kredita
- Kombinovano plaćanje, gde deo cene plaćate sopstvenim sredstvima a ostatak putem kredita ili naknadne isplate
- Plaćanje bankarskim transferom na račun prodavca, što je najčešći i najsigurniji način jer ostavlja jasan trag o izvršenoj uplati
- Isplata nakon overe ugovora, kada prodavac daje saglasnost za uknjižbu tek po potvrdi da je novac uplaćen
Nejasno definisan način plaćanja može dovesti do sporova između kupca i prodavca. Dešava se da ugovor sadrži samo ukupan iznos, bez preciznih rokova i načina prenosa novca.
Poseban oprez potreban je kod odloženog plaćanja jer prodavac često daje saglasnost za uknjižbu tek nakon potpune isplate.
U takvim situacijama treba jasno definisati kada kupac stiče pravo da se upiše kao vlasnik.
Kapara i česte greške u praksi
Problem nastaje kada kapara nije jasno definisana u ugovoru ili predugovoru.
Najčešće greške su:
- Nije naveden tačan iznos kapare
- Nije jasno šta se dešava ako jedna strana odustane
- Nije precizirano kada je kapara plaćena
Ako kupac odustane, prodavac zadržava kaparu, a ako prodavac odustane mora vratiti dvostruki iznos.
Ugovor treba jasno da navede da li se kapara uračunava u kupoprodajnu cenu i pod kojim uslovima se vraća.
Overa kod notara i pravna sigurnost
Notar proverava identitet stranaka i dokumentaciju, ali ne zastupa interese ni kupca ni prodavca. Njegova uloga je da potvrdi zakonitost pravnog posla.
Overen kupoprodajni ugovor predstavlja osnov za upis vlasništva u katastar nepokretnosti.
Važno je da znate da notar može i elektronski podneti zahtev za uknjižbu, što ubrzava postupak.
Greška koju ljudi često prave jeste pretpostavka da notar proverava sve rizike vezane za stan. Notar proverava formalne uslove, ali detaljna pravna provera ostaje odgovornost kupca.
Postupak uknjižbe i prenos vlasništva
Mnogi kupci veruju da postaju vlasnici stana čim potpišu ugovor, ali to nije tačno.
Vlasništvo se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti.
Za uknjižbu su potrebni sledeći dokumenti:
- Overen kupoprodajni ugovor
- Saglasnost prodavca za upis vlasništva
- Dokaz o plaćenim taksama
Postupak uknjižbe obično traje od nekoliko dana do nekoliko nedelja, u zavisnosti od slučaja.
Da li ste znali?
Kupac koji nije upisan u katastar nema puno pravo svojine, čak i ako je stan u potpunosti isplatio.
Zato je uvek potrebno proveriti da li ugovor omogućava nesmetanu uknjižbu.
Troškovi poreza i dodatne obaveze
Troškovi poreza odnose se na zakonsku obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava
Kupoprodajni ugovor treba da precizira ko snosi troškove poreza i taksi.
U praksi se često pretpostavlja da kupac plaća sve troškove, ali to mora biti jasno napisano.
Najčešći troškovi koji se navode u kupoprodajnom ugovoru su:
- Porez na prenos apsolutnih prava koji kod starogradnje iznosi oko 2,5% od vrednosti stana i najčešće ga plaća kupac
- Porez na dodatu vrednost koji se obračunava kod kupovine stana od investitora i obično iznosi 10% od cene nekretnine
- Troškovi overe kupoprodajnog ugovora kod notara koji zavise od vrednosti stana
- Taksa za uknjižbu prava svojine u katastar nepokretnosti koja se plaća nakon overe ugovora
- Troškovi bankarskog transfera ili realizacije stambenog kredita koji se često zaborave pri planiranju budžeta
- Provizija agencije za nekretnine ako je učestvovala u prodaji, koja se obično ugovara posebno
Ako troškovi nisu jasno definisani, može doći do nesporazuma između kupca i prodavca.
Najsigurnije je da ugovor tačno navede koja strana plaća svaku pojedinačnu obavezu.
Tipične greške koje kasnije postaju problem
Većina sporova oko kupoprodaje stanova nastaje zbog stvari koje deluju beznačajno u trenutku potpisivanja ugovora.
Najčešće greške su:
- Stan nije potpuno uknjižen pa se vlasništvo ne može odmah preneti
- Rokovi isplate nisu jasno određeni
- Dugovi za komunalije nisu provereni
Prodavac je obično dužan da dostavi dokaz o izmirenim obavezama pre primopredaje stana.
U praksi se pokazuje da kupci često najviše pažnje posvete ceni stana, a najmanje pravnim detaljima ugovora.
Na šta posebno da obratite pažnju pre potpisivanja
Pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora treba da proverite nekoliko ključnih stvari koje kasnije mogu odlučiti da li će kupovina proći bez problema.
Većina pravnih problema nastaje zbog stvari koje su mogle biti proverene unapred, ali su preskočene ili uzete zdravo za gotovo.
Najvažniji korak je uvid u dokumentaciju i stanje stana u katastru nepokretnosti, jer se tamo nalaze podaci o vlasništvu i eventualnim teretima.
Najvažnije provere uključuju sledeće:
- Da li je prodavac stvarni vlasnik stana i da li je upisan u katastar nepokretnosti?
- Da li ugovor omogućava uknjižbu bez dodatnih uslova i ograničenja?
- Da li su rokovi isplate jasno definisani i usklađeni sa načinom plaćanja/
- Da li na stanu postoje hipoteke, zabeležbe spora ili drugi tereti koji mogu sprečiti prenos vlasništva?
- Da li su svi komunalni i poreski dugovi izmireni pre primopredaje stana?
- Da li stvarno stanje stana odgovara podacima iz dokumentacije i katastra?
U praksi se često pokazuje da kupci pretpostave da je sve u redu zato što je stan već korišćen ili je vlasništvo staro više godina.
Takva pretpostavka može biti rizična, jer i stariji stanovi mogu imati nerešene pravne probleme.
